4月18日，鞍山市中級人民法院經(jīng)審判委員會表決通過，分別向市內兩家房產中介公司、市房地產經(jīng)紀服務行業(yè)商會和市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)出司法建議。
這3份從加強企業(yè)管理、行業(yè)自律和行業(yè)監(jiān)管3個層面提出的司法建議，源于4月16日鞍山中院審理的一起中介合同糾紛二審案件。
4月16日，鞍山中院庭審優(yōu)質化小組以示范觀摩庭的形式開庭審理本案。
買房換中介 委托人不認“跳單”
2022年6月，委托人安某通過A房產中介公司員工白某選購二手房。根據(jù)安某的需求，白某先后推薦了幾處房屋并帶其看房，幫助其與房主議價溝通，在安某詢問中介費標準時，白某還提出了對折收費的優(yōu)惠。不久，白某在幫助安某與一處意向房屋的房主將價格協(xié)商至41.8萬元后，安某不再回復白某的微信消息。幾日后，安某回信表示已通過B房產中介公司購買了該房屋。A公司認為安某此舉屬于“跳單”行為，將其告上法庭，要求支付報酬。一審法院支持了A公司所主張的部分報酬，安某不服判決，上訴至鞍山中院。
在安某看來，她并非直接與房主完成房屋交易，而是通過與B公司訂立的房屋買賣合同，已經(jīng)支付了B公司中介費用；同時，她自始至終未與A公司簽訂書面合同，不應向A公司支付報酬。
庭前厘爭點 撤上訴當庭履行
安某與A公司是否成立中介服務合同關系？安某與房主簽訂房屋買賣合同，與A公司提供的交易機會和服務是否具有因果關系？安某是否應當向A公司支付報酬？
4月16日，鞍山中院庭審優(yōu)質化小組以示范觀摩庭的形式開庭審理本案，鞍山中院黨組書記、院長陳林擔任審判長。
“為優(yōu)化庭審，提高庭審質量和效率，先召開一個簡短的庭前會議。”審理法官告訴記者，庭前，合議庭通過雙方當事人提交的上訴狀和答辯狀對案件爭點進行了整理和固定，讓庭審聚焦到3個爭議問題上。
為查清事實，合議庭追加B公司作為輔助型無獨立請求權第三人參加訴訟，并對安某發(fā)出當事人本人到庭令。合議庭與三方圍坐在圓桌法庭，圍繞爭點組織證據(jù)交換，在溝通間適時進行法律釋明和心證公開。
“雖然未簽訂書面中介合同，從被上訴人提交的微信聊天記錄可以證明，上訴人接受了A公司員工白某提供的房源篩選、帶看房、溝通磋商等服務，根據(jù)民法典第四百九十條第一款的規(guī)定，在合同書簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受時，合同成立?！焙献h庭解釋道，如果A公司提供的交易機會對房屋買賣合同的訂立起到了實質性作用，依據(jù)民法典第九百六十五條的規(guī)定，A公司的報酬請求就應當?shù)玫椒傻闹С帧?
至此，當事人對案件判決結果已經(jīng)有了心理預期。安某表示服從一審判決，撤回上訴，并當庭支付了一審判決酬勞。庭前會議僅歷時40分鐘，糾紛得到了實質性化解。
小案出精品 向改革要解紛紅利
案后，鞍山中院根據(jù)審判大數(shù)據(jù)分析研判，發(fā)現(xiàn)近三年鞍山市兩級法院審結涉中介服務糾紛案件達133件，其中委托人“跳單”引發(fā)的糾紛數(shù)量居高不下。
為從源頭上預防和減少類案多發(fā)高發(fā)，維護市場秩序與消費者權益，鞍山中院以本案審理為契機，針對發(fā)現(xiàn)的共性問題，向房產中介公司、行業(yè)協(xié)會、監(jiān)管部門分別提出司法建議，以此踐行“抓前端、治未病”，積極參與社會治理。
與此同時，本次審判委員會還研究通過了《關于委托人利用其它中介機構“跳單”類型案件的裁判要旨》，推動轄區(qū)類案裁判尺度的統(tǒng)一。
踐約守諾，既是市場交易秩序得以維護的重要支撐，更是社會主義核心價值觀倡導的價值準則。這也應該是我們法院在審理類似案件時，向社會傳遞的鮮明價值導向。年初以來，我們開展庭審優(yōu)質化‘比武打擂’，就是要引起大家對手中每一起案件的關注和重視，要敏于善于從審理的每一個鮮活案例中發(fā)現(xiàn)、總結和提煉有價值的裁判規(guī)則、理念和方法。”
——鞍山中院黨組書記、院長 陳林