物業(yè)企業(yè)如何擺脫與業(yè)主關系的“惡性循環(huán)”，法院如何在案件辦理中化矛解紛，行政管理部門如何發(fā)揮好監(jiān)管作用？5月15日，在由葫蘆島市中級人民法院牽頭，住建部門、物業(yè)企業(yè)代表共同參與的物業(yè)服務合同糾紛風險防控座談會上，三方圍繞“如何打破物業(yè)與業(yè)主之間的‘惡性循環(huán)’”這一個核心議題展開討論。
數(shù)據(jù)背后的物業(yè)困局
“2022至2024年，我市物業(yè)服務合同糾紛案件年均增長47.09%，占民事案件總量的22.94%，案件量呈逐年增加趨勢，三年案件量增加116.35%?！焙J島中院民一庭法官展示的一組數(shù)據(jù)，直觀揭示了當?shù)匚飿I(yè)糾紛的嚴峻態(tài)勢。
這些案件糾紛多為系列案，具有群體性特點，同時還呈現(xiàn)出幾個鮮明特點：訴訟主體上，絕大多數(shù)為物業(yè)公司起訴業(yè)主；爭議焦點上，主要集中在業(yè)主拒交物業(yè)費及滯納金；敗訴原因上，物業(yè)服務質(zhì)量不達標、程序或合同合法性瑕疵、越權或侵權等問題突出。
案件中，物業(yè)企業(yè)抱怨業(yè)主拖欠費用，業(yè)主則指責物業(yè)企業(yè)服務縮水；業(yè)委會運作不規(guī)范導致合同效力存疑，物業(yè)企業(yè)又因收入減少進一步降低服務標準，這種“服務質(zhì)量差—拒交物業(yè)費—服務再縮水”的惡性循環(huán)，讓物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾成為沒有贏家的拉鋸戰(zhàn)，這也成為困擾基層社會治理的普遍難題。
糾紛根源的多維透視
葫蘆島中院通報的《物業(yè)服務合同糾紛風險防控報告》與住建部門的“物業(yè)投訴分析”不約而同地指向了幾個深層次問題。從合同訂立看，物業(yè)服務條款不透明、權責不清從一開始就埋下隱患；從合同履行看，服務質(zhì)量與收費間的矛盾不斷激化；從業(yè)主自治看，業(yè)委會履職能力不足、運作不規(guī)范導致業(yè)主認可度低。而糾紛背后存在著雙向責任，部分物業(yè)企業(yè)確實存在“該干的活兒沒有干”“無權的事情要強管”等問題。一些業(yè)主對物業(yè)管理法律法規(guī)了解不足，以“未享受服務”為由拒交費用，甚至采取消極態(tài)度維權，使小問題演變成大矛盾。
多元共治的破題之道
座談會上，法院建議強化物業(yè)合同條款完善、強化服務監(jiān)管、推動行業(yè)規(guī)范化、提升業(yè)主自治能力的優(yōu)化糾紛解決機制。建議物業(yè)企業(yè)要以問題為鏡，強化法治思維，守法、合法、依法經(jīng)營。提議構建“法院+住建+物業(yè)”常態(tài)化協(xié)作機制，以合作為橋構建解紛合力。
住建部門代表提出了更具系統(tǒng)性的思考。他們認為，物業(yè)糾紛治理需要多方協(xié)作：物業(yè)企業(yè)要提高服務意識和素質(zhì)能力，轉變“管理者”思維；行政執(zhí)法部門要進小區(qū)協(xié)助監(jiān)管；相關部門要共同承擔社會公共責任。
這種多元共治的理念正是破解物業(yè)糾紛困局的關鍵。物業(yè)代表表示：“法院通過支付令、先行調(diào)解和申請強制執(zhí)行等方式，幫助物業(yè)公司收回了拖欠物業(yè)費，特別是支付令的使用，實現(xiàn)了較好的回款率?！贝蠹艺J識到，物業(yè)與業(yè)主應是服務與被服務的平等關系，只有構建起權責清晰、溝通順暢、監(jiān)督有效的治理體系，才能實現(xiàn)良性互動。
記者手記
物業(yè)與業(yè)主的“雙向奔赴”，不僅需要法律規(guī)范與制度設計，更需要相互理解與信任重建。葫蘆島法院的探索給予我們啟示，只有各方相向而行，才能共同營造宜居、和諧、法治的社區(qū)環(huán)境，實現(xiàn)從“對立面”到“共同體”的轉變。唯有共建共治，方能共享共贏。